对于想要买房的人来说，怎样买房才是明智之举？而对于打工族来说，如果房子是自住，在没有他人的帮补之下，如何尽早还清房贷呢？
房贷一日未付清，地契仍然是交由银行保管，你需要经过一段长时间的供贷后，才能拥有属于自己的房子。而越快还清房贷，肯定更快达到财务自由。对于想要买房自住或投资房屋的人来说，要如何节省利息呢？而这个方法要如何运作？
原来，只要懂得节省房贷利息的做法，可让你省下不少金钱呢！那就来看看拥有10年经验，并协助无数顾客贷款超过50亿的房地产专人Adrian Cheong，为大家分析及解答房贷的问题。
Adrian首先指出，疫情来袭，想必许多人都面对不同的危机，如收入减少、日常生活被打乱等等。此刻，很多人会担忧疫情几时结束，因为疫情导致人民恐慌、行动管制、收入减少及担忧，但这些都是短暂的现象。
为了进一步阐明疫情结束后带来的后遗症，Adrian提供了三个参考。第一个是2003年Sars Virus，导致整个市场、旅游行业元气大伤，大概需用6个月时间恢复；第二个是2015年韩国爆发MERS病毒，旅游业大约使用了3个月时间来恢复；第三个是2008年全球金融危机（Global Financial Crisis ），市场上用了一年多时间来作为恢复。
“通过上述事件，可以帮助我们清楚了解，自己是否有足够的资金去应付及准备，以度过这六个月至一年期间，疫情带给我们的后遗症？”
Adrian认为，疫情结束后将会出现三种人群，第一种人是受到疫情波及最严重的一群，导致生活、工作、收入和企业等受到影响；第二种人是铁饭碗，因为疫情的出现反而生意更加好，完全不受影响；第三种人是投资者，他们在等待股票、房产价格调整的大好投资机会，现在就是时
候了。问题是，投资者要如何去创造更多的现金，以投资更多的股票和房产呢？
简单来说，以上三种人在接下来的6个月至1年时间内都需要三个“C”，那就是Cash（现金）、Capacity（贷款额度），以及Capital（资本），才能帮助你顺利度过疫情难关。
在正式展开“再融资”（Refinancing）课题之前，Adrian首先询问大家一个问题：购买房子的时候，通常是跟银行借贷，还是直接给现金呢？相信80%-90%的人都是考虑和银行借房贷供屋子，而且通常会供足35年最长期限。
“举个例子，比如说你购买了一间价值RM560,000的房产，你跟银行借贷RM500,000（90％），年利率4.5％，贷款期限是35年，包括利息在内的总付款额是RM982,000。换句话说，你买一间房子，等于送一间房子给银行！”
Adrian坦言，很多客户因为手上没那么多现钱，只能向银行借贷，这无可厚非。然而在特定情况下，其实我们可以选择不让银行赚取那么多的利息，那么应该如何做呢？
首先，必须了解“BR”（Base Rate，基本利率）和“BLR”（Basic Lending Rate，基本借贷利率）的分别。从2015年1月2日起，国家银行已经宣布取消BLR，改用BR取而代之，那么BLR和BR又怎样影响房屋贷款利息？
“如果你是2015年之前买房产，那么会发现最近这三个月，银行会来信说你的分期贷款（installment）因为降息而变少了。听到这个‘好消息’固然令人开心，可是一定要想想：究竟你给的利息，是不是市场最低？”
不说不知，BLR是国家银行从1983年开始沿用的房屋贷款利率监管政策，其主要目的是控制全部银行的利息涨幅和跌幅，所有银行都采取统一利率，比如M银行的利率是6.6%，那么P银行、C银行的利率在BLR的政策监管之下，也会是6.6%。
可是，当2015年BLR转为BR的时候，每家银行的BLR却出现了变化，比如C银行是5.85%，H银行是5.89%，M银行是5.65%，P银行是5.72%，这是因为所有银行都跟着国家银行最新制定的BR政策，每家银行可自行计算、整合所有开支和营运成本，然后定下一个不受国家银行监管的浮动利率，这将导致你的BLR利率配套很有可能已经偏高，不是市场最低。
要如何减少利息？Adrian给的方法就是“房贷再融资”（Mortgage Refinancing）！简单来说，就是从A银行转去B银行，将原有的房贷转换成新的贷款配套，包括新的期满日、利率或每月供款额，这么做既可让你的荷包增加金钱之余，又能减少利息负担。总之，能帮助省利息才做Refinancing，如果转换房贷配套却没有帮助减少利息，那就不要做。
“我们会为电话、网络、保险，甚至医药卡转换更好的配套，那么可有想过为自己的房屋贷款转换配套？如果使用房贷再融资 可以为你节省高达30%的利息，你会感到有兴趣吗？”
概括而言，房贷再融资（Mortgage Refinancing）有以下五大好处：
1.节省利息
2.缩短贷款期限
3.制造更多流动资金
4.房产合并
5.减少每月开销
好处1——节省利息
要如何节省利息？对此Adrian举例，假设2009年你向银行借贷RM500,000，供期35年，银行A的利率是5.89%，以当时‘BLR-2%’的算法，
最终得出3.89%（5.89%-2%）。如果今天你跟银行B贷款RM500,000，供期35年，而银行B的利率是3.15%，得出结果如下：
借贷额：RM500,000
偿还期限：35年
利息：银行A-3.89%、银行B-3.15%
每月房贷：银行A（RM2181）、银行B（RM1966.35）
35年利率总额 ：银行A（RM416,020）、银行B（RM325,867）
相差：RM90,153
综上所述，每RM500,000的房贷，两家银行35年后的总差额是RM90,153！真不是一笔小数目！
“有些人认为转换银行要重新申请文件很麻烦，然而只是准备和复印几张文件，就可以帮助你节省这么多的利息，还有什么比这更吸引人？”
好处2——缩短贷款期限
回看上述例子，当利息取得调整（从RM2181降至RM1966.35）以后，如果还是按照银行定下的最新利率还贷，那么仍然要供足35年，所以如果省下来的RM214.65（2181-1966.35）并没有给生活带来很大的改变，那么Adrian会建议各位不如保持原来的还贷数额（RM2181），如此一来既可大大缩短房贷供期，从原本的35年缩短至29年3个月，同时又可节省利息高达RM150,183，可谓一举两得！
“我时常劝告客户，趁银行降低利息，不妨利用上述方法来缩短房贷供期，如果在35年期间内你有做过2到3次的房贷再融资，基本上可缩短至少10年的供期，原本70岁才能供完的房屋，有可能60岁之前就能做到。”
好处3——制造更多流动资金
根据1988年至2017年大马房屋价格指数，我国房价呈逐年上升的趋势，比如2009年房价是RM300,000，来到2017年房产市值已上升一倍到RM600,000。
“很多人会问，如果要得到房产升值的那RM300,000，就要卖掉房屋，问题是自己就住在该房屋，那该怎么办？其实很简单，你可以把房屋抵押给银行，那么就可以在不卖房产的情况下，把这RM300,000兑现出来，作为流动资金。”
随即，Adrian分享其中一个客户案例，事主A先生（化名）2009年以RM468,000买下满家乐（Mont Kiara）某公寓的一个单房单位，2018年市值已升至RM830,000，通过“房贷再融资”，他从中获利得到大笔流动资金。
“2009年，A先生跟银行A借贷RM421,200，供到2018年尚欠银行RM370,000，当他转换到银行B进行再融资，银行B估价其房产市值达RM830,000，为此借贷90%，即RM747,000。扣除银行A的欠款RM370,000，剩下的RM377,000就是A先生的流动资金，这就是利用房产抵
押银行的好处。”
RM377,000流动资金是什么样的概念？假设你每个月可存下3千元，至少要10年才可存到这笔金额！可是通过抵押房产给银行，只需2、3个月的时间，这笔钱就会自动转进你的户口，让你度过这次的疫情难关！
好处4——房产合并
什么是房产合并（Property Consolidation）？根据“贷款巴仙率”（Margin Of Finance,MOF），购买第一间和第二间房产，可向银行贷款90%，从第三间房产开始，只能向银行贷款70%。
在这样的情况下，要如何维持90%贷款巴仙率？其中一个有效方法就是“房产合并”！简单来说，就是把现有房产兑现再购买第二间房产，将两间房产的贷款合并为一。以A先生的例子，他兑现了第一间房产，获得RM377,000流动资金，之后又拿这笔资金买下第二间市值达RM362,000的房产，实现所谓的“房产合并”，如此一来就可继续享有90%贷款巴仙率。
“我最高纪录试过把5间房产合并为一间房产贷款！这么做有几个好处，除了提升借款能力之外，原本抵押给银行的5间房产在‘房产合并’的情况下只需抵押1间，其余4间完全属于你自己。”
好处5：减少每月开销
疫情发生之前，Adrian不鼓励客户利用房贷来做债务重组（Debt Consolidation）。原因很简单，如果用房贷来解决信用卡债务，房贷是35年，可是通过信用卡的最低还款数额（1个月5%），可能只需5至7年就可还清债务，那又何必拉长35年来还？不过，自从疫情爆发后，Adrian就反过来鼓励客户利用房贷来减少每月开销，其中一个就是卡债。
“为什么呢？如果你欠RM100,000卡债，每个月偿还5%最低还款数额，意味着每个月需要供给银行RM5,000。可是，如果你利用房贷兑现来偿还上述卡债，那么在35年的供期之下，每个月只需供不到RM500，可大大减轻每月开销。”
再来说到个人贷款（Personal Loan），很多企业家为了度过疫情难关而申请。假设个人贷款是RM100,000，以9.88%利率计算，每个月供期是RM2,000。同样道理，如果利用房贷偿还，又可省下另一笔开销，其他如“特别救济基金”贷款（SRF）、车贷等等都可以通过房贷抵押套现，来解决燃眉之急。
当然，以上只是非常时期的权宜之计。Adrian强调，一旦“疫”过天晴经济复苏以后，最好恢复原来的供期，如此才可提早还清债务，以免夜长梦多。
【Q&A】
Q1、在年头买了一间屋，给了头期，银行贷款也批了，但现在房屋价格下跌了，我该怎么办？
如果你已经签了买卖合同（S&P）和贷款协议（Loan Agreement），说实话，到时要赔的钱可能会更多！
必须尽快作出调整，比如可询问银行如果取消贷款会罚款多少？如果不取消的话，那么房价相差又是多少？若罚款数额太高，个人不建议取消，毕竟买房子只要持有能力（Holding power）够强，房产价值会回升。
Q2、refinance需要什么条件？如果已经差不多要供完的房屋，refinance会否不划算？因为又要再拉长供期。
当然，首先你要有固定收入，因为银行从2012年开始就实施“放贷责任”（Responsible Lending），简单来说你必须具备还贷能力，银行才会批准申请。
再来说到即将供完的房屋，refinance会否不划算？如果你兑现这笔钱是拿来旅行或买包包，那就不划算，因为你是跟银行借贷来消费！如果说你refinance出来是为了再投资，比如投资房产，那就不同，尤其大马房产每年6.74%的成长率，加上现在银行只收3.15%利率，这样算下来是否有赚？你自己应该懂得衡量。
Q3、房子抵押了赎不回来，怎么办？这样似乎有点冒险。
基本上你抵押了这笔钱，可以把它放在伸缩性贷款（Flexi Loan）或透支贷款（Overdraft Facility）。如果你没有用到这笔钱，基本上银行不会收取任何利息。
Q4、请问refinance的费用是怎样算呢？
需要给律师费、印花税，以及估价费（Valuation Fee），大概是2%-2.5%。
按照上述收费标准，如果是RM500,000房贷，省下来的利息是RM150,183，再融资费用是RM10,000至RM15,000，大概是支付10%利息的费用。
Q5、屋子还没拿到“入伙纸”（Certificate of Fitness，CF），可以做refinance吗？
屋子没拿到入伙纸，是不可以做refinance。
